Thị trường
bất động sản không chỉ thiếu hụt vốn trung dài hạn mà còn mất cân đối
cung cầu và các phân khúc, các chuyên gia có mặt tại một hội thảo sáng
nay (10/10/2024) cùng hiến kế giải quyết những bất cập nêu trên…

Ngày 10/10/2024, Trường Đại học
Kinh tế Quốc dân phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Xây dựng
tổ chức hội thảo khoa học quốc gia: “Thị trường bất động sản Việt Nam trong bối cảnh sửa đổi Luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh Bất động sản“.

Phát biểu tại hội thảo, GS.TS Phạm Hồng
Chương, Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho rằng giai đoạn
2022 – 2023, thị trường bất động sản Việt Nam gặp nhiều khó khăn, thách
thức, trong đó có nguyên nhân liên quan tới các vướng mắc pháp lý. Tuy
nhiên, từ 2024, thị trường bất động sản được kỳ vọng thay đổi tích cực
khi áp dụng các đạo luật quan trọng nêu trên.

Trước đó, tháng 11/2023, Quốc hội đã
biểu quyết thông qua Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) năm 2023;
Luật Nhà ở (sửa đổi) năm 2023 và đầu năm 2024, Luật Đất đai (sửa đổi)
được mong chờ nhất cũng được thông qua.

“Khi thực hiện cơ chế đánh thuế
đầu cơ, chỉ bất động sản tiêu dùng được khuyến khích, người dân mua nhà
để ở, thuê nhà để ở, thay vì mua nhà đất để tích tài sản như hiện nay”,
ông Cường nêu rõ.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội

Ba luật nêu trên có hiệu lực từ 1/8, sớm
5 tháng so với quyết nghị của Quốc hội trước đó, góp phần hoàn thiện
những mảnh ghép cuối cùng trong bức tranh pháp lý cho thị trường bất
động sản.

“Thị trường bất động sản có cơ sở để kỳ
vọng vào một viễn cảnh phục hồi theo hướng bền vững hơn, khi khung pháp
lý quan trọng được mở ra với nhiều quy định và cơ chế chính sách tác
động đến thị trường và các chủ thể tham gia”, ông Chương nêu rõ. Mặc dù
Chính phủ rốt ráo chỉ đạo điều hành nhưng nhiều điểm nghẽn chưa được
khơi thông sau khi những văn bản pháp lý mới có hiệu lực. 

Tại hội thảo, các đại biểu, chuyên gia
làm rõ những tác động của thay đổi khung pháp lý, những đổi mới về cơ
chế chính sách khi các đạo luật quan trọng có hiệu lực đối với thị
trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới. Đồng thời, đề xuất các
cơ chế chính sách cụ thể, kịp thời để thực hiện các đề án lớn của Chính
phủ trong phát triển thị trường bất động sản; cùng đó, phục vụ công tác
nghiên cứu, xây dựng ban hành văn bản dưới luật (nghị định, thông tư)
của Bộ Tài nguyên và Môi trường và Bộ Xây dựng.

Làm rõ những biến chuyển về thị trường
bất động sản và dự báo diễn biến thị trường thời gian tới, GS.TS Hoàng
Văn Cường, Uỷ viên Uỷ ban Tài chính – Ngân sách của Quốc hội, giảng viên
cao cấp Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, chỉ rõ số lượng dự án chung
cư, nhà ở xã hội, số sản phẩm mới được triển khai vừa qua rất khiêm tốn.
Điều này có thể kéo theo tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở thời
gian tới. “Thị trường hiện nay đang mất cân đối cung cầu ở một số phân
khúc”, ông Cường đánh giá.

Trong bối cảnh nguồn cung sản phẩm trên
thị trường yếu, cầu lớn, giá Hà Nội có xu hướng tăng nhanh. Trong khi
đó, tại các tỉnh khu vực phía Nam, trong đó có TP. Hồ Chí Minh giai đoạn
2023-3024, gần như nhu cầu không tăng, giá các phân khúc không tăng,
riêng nhà chung cư vẫn duy trì mức tăng khoảng 6%. 

Chia sẻ tại hội thảo, ông Vương Duy
Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây
dựng), cho biết giá bất động sản biến động cục bộ tại một số phân khúc
bất động sản và tại một số tỉnh, thành. Riêng tại Hà Nội có một số dự
án bất động sản, phiên đấu giá đất tăng cao so với giá khởi điểm và mặt
bằng chung. Điều này cần làm rõ tác động tăng giá bất động sảnđến từ
đâu, có phải từ cơ chế chính sách mới được ban hành hay không.

Dự báo kịch bản tăng trưởng thị trường
bất động sản thời gian tới, GS.TS Hoàng Văn Cường nêu bật nhiều yếu tố,
trong đó, tốc độ tăng trưởng kinh tế và đô thị hoá nhanh khiến cầu bất
động sản dự báo tiếp tục tăng. Bởi bất động sản tập trung tại nhiều đô
thị lớn, với nhu cầu sôi động. Dự báo tiến trình đô thị hoá tăng nhanh
đương nhiên cầu tăng. 

Về môi trường tạo điều kiện cho sự phát
triển thị trường bất động sản, ông Cường đặt kỳ vọng vào nhiều đạo luật
mới được ban hành, khung pháp lý mới sẽ khơi thông tình trạng ách tắc
thủ tục thời gian qua. Hơn nữa, các tỉnh, thành phố những năm qua tập
trung cao độ xây dựng quy hoạch địa phương và đô thị, từ đó, tạo không
gian phát triển mới. 

Đưa ra đề xuất để tạo lập cân bằng trên
thị trường bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất
động sản Việt Nam (VARS), cho rằng chính sách điều tiết thị trường bất
động sản thời gian tới cần thúc đẩy phân khúc bình dân nhiều hơn thời
gian tới, nhờ đó, thị trường mới phát triển thực chất và ổn định.

Chỉ rõ sự bất hợp lý trong phát triển
các phân khúc nhà ở trên thị trường, theo ông Đính, trên thị trường chủ
yếu là phân khúc cao cấp dành cho giới nhiều tiền, đầu cơ, hiện Chính
phủ cũng quyết liệt phát triển phân khúc nhàở xã hội. Thế nhưng, phân
khúc bình dân đang thiếu hụt, không thấy dự án mới. Đây là phân phúc có
nhu cầu lớn nhất nhưng thiếu cung và đây là bất thường. 

“Những bất ổn trên thị trường,
giá tăng thời gian qua là do cung rất yếu, cầu mạnh. Khi cung cải thiện,
tăng lên giúp cân bằng thị trường, giá được điều tiết hợp lý hơn”.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS

Theo ông Đính, cần điều tiết thị trường
theo hướng thiếu cung thì tăng cung, thiếu sản phẩm phân khúc nào thì
tăng phân khúc đó. Việc thực thi khung khổ pháp lý mới, phổ biến các quy
định mới cũng cần đẩy nhanh.

Bên cạnh việc tháo gỡ về pháp lý, làm
thế nào để giải bài toán về nguồn vốn nhằm góp phần tháo gỡ những bất ổn
trên thị trường bất động sản cũng là vấn đề được các chuyên gia quan
tâm. 

Theo GS.TS Hoàng Văn Cường, việc giảm
lãi suất tín dụng ngắn hạn sẽ không giúp tăng cung bất động sản, thay
vào đó, gói lãi suất tín dụng dài hạn cho vay bất động sản mới tạo ra
cầu mới và sự cân bằng trên thị trường. 

Tuy nhiên, theo ông Cường, ngân hàng
thương mại gặp khó khăn khi tài trợ dự án bất động sản thường kéo dài
5-10 năm. Thay vào đó, để khơi thông huy động vốn cho thị trường bất
động sản, có thể trông chờ Ngân hàng Chính sách xã hội; trái phiếu bất
động sản; người mua trả trước. Cùng với đó, quỹ tín thác mở ra thị
trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án bất động sản mới
trên ý tưởng, với số tiền nhỏ chỉ vài triệu đồng.

“Cần mở nút thắt pháp lý để rào cản
không còn nữa và nhà đầu tư dễ dàng đầu tư hơn, giảm chi phí để tăng
tiếp cận nguồn cung bất động sản”, ông Cường lưu ý. Tuy nhiên, cần lưu ý
tránh phát triển dự án ồ ạt rồi bỏ hoang, không hiệu quả đầu tư xã hội
như giai đoạn 2026-2017. Thay vào đó, phải bám theo kế hoạch phát triển
nhà ở, đáp ứng nhu cầu người dân, chứ không phải chỗ nào chủ đầu tư có
nhu cầu thì đầu tư tràn lan.

Đại diện Uỷ ban Tài chính – Ngân
sách của Quốc hội cũng lưu ý điểm mới về phát triển mô hình đô thị hiện
đại, được gọi là đô thị TOD, đô thị 15 phút, nơi tập trung dân số cao,
dịch vụ đồng bộ, dựa trên sự phát triển hệ thống đường sắt đô thị.

Nhấn mạnh những biến chuyển mới trên thị
trường bất động sản khi nhiều đạo luật quan trọng vừa có hiệu lực, ông
Cường cho rằng khi giá đất bám theo giá trị trường, nếu không có biện
pháp hạn chế đầu cơ sẽ đẩy giá nhà đất lên mặt bằng giá mới, khó hạ
nhiệt. Giải pháp được bàn tới là có thể tìm cách đánh thuế đầu cơ để
giảm giá bất động sản.

Ánh Tuyết

Link: https://vneconomy.vn/giai-bai-toan-nguon-von-trung-dai-han-cho-thi-truong-bat-dong-san.htm