Bảo đảm quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất

– Nhằm thể chế Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đã bỏ quy định về khung giá đất. Ông đánh giá như thế nào về sự đột phá này?

– Việc bỏ khung giá đất, không áp dụng
khung giá tối đa và tối thiểu cho mỗi loại đất là một sự đột phá lớn của
dự thảo Luật lần này. Thay vào đó, giá đất sẽ được xác định theo từng
địa điểm, UBND sẽ dựa vào các nguyên tắc định giá, phương pháp xác định
giá đất, và sự biến động của giá đất trên thị trường để xác định giá
theo từng địa điểm.

Sau khi xác định giá đất theo cách thức
trên, giá đất sẽ được trình lên HĐND phê duyệt. Thay vì hoàn toàn bỏ
bảng giá đất, thì bảng giá đất thực ra vẫn tồn tại ở một hình thức khác,
bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm và được công bố công khai.
Điều này sẽ giúp giá đất sát với giá thị trường hơn.

– Nhưông vừa nói, việc bỏ khung giá đất để giá đất sát giá thị trường hơn. Điều này sẽ mang lại lợi ích gì, thưa ông?

– Tôi cho rằng, khi giá đất sát giá thị
trường sẽ giúp tăng thu ngân sách trong dài hạn. Với giá gần với giá thị
trường thì Nhà nước đương nhiên sẽ thu được thuế trên mức giá gần hơn
với giá thị trường. Bởi, thực tế cho thấy, trước đây người mua và người
bán đã tự thỏa thuận để khai giá thấp nhằm mục đích giảm nộp thuế. Điều
này cũng đồng nghĩa với việc Nhà nước thất thu một khoản ngân sách không
nhỏ từ việc giao dịch đất đai đã được thỏa thuận ngầm để giảm thuế giữa
người bán và người mua.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, chúng ta cũng phải
chuẩn bị cho kịch bản có thể xảy ra đó là hiện tượng sụt giảm lượng
giao dịch trong ngắn hạn. Nhưng nếu so sánh thiệt hại do sụt giảm mức
thuế trong ngắn hạn với lợi ích của toàn thị trường trong dài hạn thì
mức thiệt hại không ảnh hưởng quá nhiều.

Chúng ta từng chứng kiến những cơn sốt đất
như vừa qua đã đẩy giá lên “đỉnh” rất nhanh, nhưng với lượng giao dịch
bị giảm xuống do giá sát hơn với thị trường thì giá đất sẽ dần hạ nhiệt
và trong dài hạn trở nên ổn định hơn. Do đó, việc bỏ khung giá đất giúp
giá bất động sản trở nên ổn định hơn. 

Ngoài ra, việc tính giá đất sát giá thị
trường sẽ giúp bảo đảm hơn quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất.
Việt Nam hiện nay đã bước sang thời điểm mang tính bước ngoặt khi phương
pháp tiếp cận phát triển đô thị hiện tại đang chạm đến giới hạn. Do đó,
rất cần một cách tiếp cận mới đặt yếu tố tăng hiệu suất và bền vững làm
trọng tâm. Với những khu vực người dân bị thu hồi đất để mở rộng đường
sá, nâng cao kết nối vùng, xây cầu đường, quy hoạch lại đô thị thì sẽ
được đền bù thỏa đáng trên cơ sở “sát với giá thị trường”. Với mức đền
bù mới thì quyền lợi của những người dân được bảo đảm hơn, sẽ giúp giảm
thiểu khiếu nại, khiếu kiện, giảm phát sinh những điểm “nóng” không đáng
có.

Cần thành lập cơ quan định giá đất độc lập

– Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy
định, một trong những nguyên tắc trong việc định giá đất là bảo đảm tính
độc lập về chuyên môn nghiệp vụ, trung thực, khách quan của kết quả
định giá đất giữa cơ quan định giá, cơ quan thẩm định và cơ quan quyết
định. Nhiều ý kiến cho rằng, để bảo đảm khách quan trong định giá đất
thì cơ quan định giá đất phải độc lập. Quan điểm của ông về vấn đề này
như thế nào?

– Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định
bảng giá đất được xây dựng định kỳ hàng năm được công bố công khai và
áp dụng từ ngày 1.1 của năm. Tôi cho rằng, đây là một bước tiến mới vì
bảo đảm cập nhật hơn, nhưng có lẽ vẫn chưa phải là một giải pháp đột
phá theo đúng nghĩa vì bản thân phương pháp định giá này đứng một mình
thì cũng chưa giải quyết được vấn đề tận gốc rễ.

Trong dự thảo luật bỏ khung giá đất, nhưng
phương pháp xác định giá đất chỉ quy định một điều rất đơn giản là
“giao cho Chính phủ”, như vậy là chưa đủ. Trong luật nên quy định có
tính chất định hướng, tính nguyên tắc về các phương pháp xác định giá
đất một cách cơ bản. Trên cơ sở đó, Chính phủ tiếp tục cụ thể hóa các
phương pháp định giá đất một cách linh hoạt và chính xác.

Giá đất được quyết định bởi các yếu tố như
địa điểm, có thể sử dụng vào mục đích gì… đòi hỏi những hiểu biết sâu
về khu vực đó để có thể định giá chính xác. Để đưa bảng giá đất sát với
giá thị trường cần cho phép thành lập cơ quan định giá đất độc lập để hỗ
trợ xây dựng bảng giá đất, thẩm định lại kết quả xác định giá đất, điều
chỉnh khi có biến động. Như vậy, giá đất mới bảo đảm được tính độc lập
về chuyên môn, tính trung thực khách quan, bảo đảm giá đất phù hợp với
thị trường và không chịu áp lực, chi phối từ các nhóm lợi ích…

– Vậy, để giá đất sát với giá thị trường, thì vấn đề mấu chốt là gì, thưa ông?

– Tôi cho rằng, việc xác định giá đất gần
hơn với giá thị trường đòi hỏi phải có một vài nỗ lực khác kết hợp chứ
không chỉ là bảng giá đất: Ví dụ như hoàn thiện và thực thi đúng luật
thuế, quản lý chặt thị trường, khống chế đầu cơ bởi các quy định cụ thể.
Và để đạt được mục đích giá đất sát với giá thị trường thì điều quan
trọng nhất là cần xác định được đúng thế nào là “thị trường” trong khi
định giá đất.

Box: Chúng ta cần phải làm rõ thế
nào là “giá phổ biến trên thị trường” bởi giá cả sẽ dao động và đâu là
căn cứ để biết đó là giá phổ biến để điều chỉnh giá đất. Thực tế cho
thấy, thị trường rất dễ bị thao túng, bóp méo, đặc biệt là tại các khu
đất ở. Nhiều giao dịch “thổi giá” khi bán, đồng thời làm thấp giá khi
trả thuế thu nhập. Vì thế giá giao dịch ghi nhận tại bộ phận một cửa
không phản ánh chính xác giá thị trường.

TS. NGUYỄN HỮU DŨNG, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân