Theo nhóm tác giả của Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, trong bối cảnh
kinh tế thế giới khó khăn và bất định, kinh tế Việt Nam năm 2022 đã đạt
mức tăng trưởng vượt trội hậu Covid-19, lạm phát và kinh tế vĩ mô về cơ
bản là ổn định. Tuy nhiên, một số vấn đề của nền kinh tế vẫn còn tồn
tại, đặc biệt là sự lành mạnh của hệ thống tài chính tiền tệ chưa được
cải thiện. Mà một trong những điểm nghẽn có mối liên hệ chặt chẽ với hệ
thống tài chính tiền tệ, là thị trường bất động sản, còn nhiều rủi ro
bất ổn và chưa được phát triển một cách bền vững.

Trước sự kiện công bố báo cáo, GS. TS Tô Trung Thành, đồng Chủ biên ấn
phẩm, Trưởng phòng Quản lý khoa học, Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đã
chia sẻ góc nhìn của nhóm nghiên cứu về những giải pháp cấp bách nhất
đối với việc phục hồi thị trường bất động sản.

Cụ
thể, nhóm nghiên cứu khuyến nghị 3 nhóm giải pháp để ổn định và phát
triển thị trường bất động sản bao gồm:  (1) hoàn thiện hệ thống pháp
luật; (2) điều chỉnh cung – cầu và gia tăng tính minh bạch thông tin và
(3) khơi thông nguồn vốn cho thị trường BĐS.

Trong
đó, ông Tô Trung Thành cho rằng, việc khơi thông nguồn vốn hiện đang là
quan trọng nhất: ‘Giống như người đang bị ốm, thì cần phải tiếp sức
trước. Còn các giải pháp liên quan đến thể chế, pháp luật là dài hạn cần
làm để phát triển bền vững, đồng thời bên cạnh đó là giải quyết câu
chuyện cân bằng cung cầu’.

Nhận định về tác động của việc hạ lãi suất đến thị trường bất động
sản, ông Tô Trung Thành cho rằng, dù Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã có một
số nhịp giảm về lãi suất trong quý I, tuy nhiên, mục tiêu của việc giảm
lãi suất này không phải là phục vụ thị trường BĐS, bản chất của việc
giảm lãi suất này là để hỗ trợnền kinh tế nói chung, khi mức lãi suất
cao trong thời gian qua đã ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận vốn của tất
cả các doanh nghiệp, do đó không nên kỳ vọng quá nhiều rằng việc giảm
lãi suất sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản có thêm nguồn vốn.

Chuyên gia này phân tích, trong năm 2021, doanh nghiệp bất động sản có
thể huy động một lượng vốn khá lớn từ thị trường trái phiếu, nhưng sang
đến năm 2022, thị trường trái phiếu đã giảm rất sâu, nên doanh nghiệp
mới đang phải dựa vào tín dụng.

Năm 2022, dòng vốn
tín dụng đổ vào BĐS tăng mạnh. Theo NHNN, dư nợ tín dụng BĐS là 2,58
triệu tỷ đồng, tương đương với 21% dư nợ tín dụng, tương đương với
khoảng 26,3% GDP. Cụ thể, dòng vốn tín dụng từ hệ thống ngân hàng thương
mại (NHTM) đổ vào lĩnh vực BĐS năm 2022 đã tăng khoảng 24% so với năm
2021; cao hơn 1,7 – 1,6 lầnso với tăng trưởng tín dụng bình quân toàn
hệ thống là 14,17% năm 2022 và so với mức tăng trưởng tín dụng BĐS năm
2021 và 2020 (lần lượt là 15,37% và 12,06%).

Số liệu
thống kê cho thấy, tín dụng từ NHTM đổ vào lĩnh vực BĐS có tới 1,7
triệu tỷ đồng dưới dạng các khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống. Đáng lưu
ý là vốn tín dụng có xu hướng vẫn tăng cao ở các phân khúc đầu cơ như
phân khúc quyền sử dụng đất, phân khúc nhà ở. Tín dụng phục vụ nhu cầu
để ở và tự sử dụng tăng khoảng trên 30%. Trong cơ cấu tín dụng
lĩnh vực BĐS, trên 60% là tín dụng phục vụ nhu cầu nhà ở và tự sử dụng,
đáng nói ở đây chủ yếu là phân khúc giá trị cao (là mua nhà, căn hộ cấp
cao của các dự án BĐS còn dang dở). Đây là phân khúc hấp dẫn dòng vốn
đầu cơ và hầu hết là cầu ảo.

Báo cáo đánh giá,
thị trường BĐS vẫn phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, và tỷ trọng tín
dụng BĐS vào phân khúc mang tính đầu cơ là không nhỏ.

Việc phụ thuộc vào vốn tín dụng không phải là hướng phát triển bền
vững cho bất động sản, khi có thể tạo rủi ro chéo tới ổn định và an toàn
của hệ thống NHTM nếu diễn biến thị trường xấu đi, đồng thời làm tồi tệ
hơn tình trạng cung lệch cầu trên thị trường BĐS. Những sản phẩm đầu cơ
thường có giá trị lớn, sử dụng đòn bẩy cao với mục tiêu lợi nhuận cao.
Những thị trường và sản phẩm như vậy thường lập tức đóng băng khi lãi
suất tăng, đòn bẩy bị thu hẹp.

Do đó, ông Thành cho
rằng, nhìn vào cơ cấu tín dụng như trên, nếu không thận trọng trong việc
hỗ trợ bằng tín dụng cho thị trường bất động sản, thì có thể sẽ vô tình
hỗ trợ khu vực đầu cơ. Nếu muốn hỗ trợ tín dụng cho bất động sản thì
cần rất thận trọng, hạn chế tập trung tín dụng quá nhiều vào các dự án
BĐS, nhà ở cao cấp; tập trung nguồn vốn tín dụng đầu tư vào các dự án
nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá thấp có hiệu quả cao, hỗ
trợ cho người có nhu cầu nhà ở thực sự, qua đó thị trường có thể phát
triển bền vững.

Với những sức ép mà NHNN đang gặp trong việc điều hành chính sách  khi
bối cảnh toàn cầu bất ổn, ông Tô Trung Thành cho rằng, thị trường bất
động sản rất khó để dựa vào vốn tín dụng ở thời điểm hiện tại.

‘Việc khơi thông dòng vốn phải tập trung vào thị trường trái phiếu, mà
mấu chốt là tạo được niềm tin trong thị trường’ – ông Tô Trung Thành
khẳng định.

Trong giai đoạn 2019 – 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp ở Việt
Nam phát triển mạnh. Đây được xem là một kênh huy động vốn dài hạn bền
vững cho thị trường BĐS, giảm thiểu rủi ro khi phụ thuộc vào nguồn vay
ngắn hạn trên thị trường tiền tệ.

Tuy nhiên, sang
đến năm 2022, thị trường trái phiếu Việt Nam gặp nhiều khó khăn, đặc
biệt là sau vụ việc sai phạm của Tập đoàn Tân Hoàng Minh và Vạn Thịnh
Phát, thị trường TPDN đối mặt với nhiều rủi ro khi khối lượng phát hành
mới sụt giảm, nhà đầu tư bán lại trước hạn nhiều, khối lượng mua trái
phiếu trước hạn lớn. Với sự sụt giảm của thị trường TPDN, doanh nghiệp
BĐS lâm vào thế khó khăn.

Trong năm 2022, thị trường
TPDN trầm lắng với tổng giá trị phát hành giảm 64%, chỉ đạt 269.733 tỷ
đồng. Nhóm BĐS ghi nhận mức sụt giảm 79%, chỉ đạt 62.310 tỷ đồng, chiếm
23% tổng giá trị phát hành TPDN.

‘Thị trường lao dốc
ở nhiều phân khúc mang tính đầu cơ, phản ánh dấu hiệu doanh nghiệp phát
triển BĐS đã sử dụng kênh phát hành TPDN riêng lẻ như một công cụ để
đảo nợ BĐS tại các NHTM. Khi thị trường TPDN bị đóng băng, nhiều DN phát
triển BĐS không chỉ không thể đảo nợ mà không thể có thêm nguồn vốn bổ
sung phục vụ hoạt động sản xuất – kinh doanh của mình’ – báo cáo nhận
định.

Nhóm chuyên gia thực hiện báo cáo đánh giá,
thị trường trái phiếu doanh nghiệp BĐS hiện đang tồn tại một số vấn đề
sau: (1) tính minh bạch thị trường yếu; (2) việc tập đoàn doanh nghiệp
phi tài chính (trong đó có doanh nghiệp phát triển BĐS) được quyền thành
lập, mua bán hoặc sáp nhập (M&A) một công ty chứng khoán (CTCK),
công ty tài chính đã tạo ra xung đột lợi ích lớn trong hệ thống tài
chính; (3) khung khổ pháp luật thiếu giám sát việc đại chúng hóa TPDN
phát hành riêng lẻ trên thị trường thứ cấp.

Để giải
quyết những nút thắt này, thời gian vừa qua, Chính phủ cũng đã ban hành
một số nghị định mới để hỗ trợ. Nhưng GS. TS Tô Trung Thành cho rằng,
vẫn cần thêm nữa những biện pháp để tạo sự minh bạch cho thị trường, và
đặc biệt là rà soát các lỗ hổng về mặt thể chế.

Báo
cáo đã khuyến nghị nhiều giải pháp liên quan đến việc khơi thông thị
trường trái phiếu doanh nghiệp. Thứ nhất là rà soát tình trạng tài chính
của các công ty phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện đang gặp khó
khăn; căn cứ vào đó để khoanh vùng các doanh nghiệp phát hành trái phiếu
(chủ yếu là các nhà phát triển BĐS) có thể hỗ trợ.

Thứ hai là tăng cường theo dõi, giám sát các trường hợp doanh nghiệp,
nhóm doanh nghiệp có liên quan phát hành TPDN khối lượng lớn. Thứ ba,
NHNN cần có các biện pháp giám sát, ngăn ngừa hiện tượng luân chuyển vốn
trực tiếp giữa các NHTM hoặc gián tiếp luân chuyển vốn thông qua các
CTCK, công ty quản lý quỹ… nhằm mục đích mua TPDN riêng lẻ do công ty
liên quan của cổ đông ngân hàng phát hành.

Thứ tư,
cần nghiên cứu sửa đổi các quy định về an toàn vốn của các NHTM, doanh
nghiệp bảo hiểm theo hướng áp hệ số rủi ro đối với TPDN mà tổ chức phát
hành không được xếp hạng tín nhiệm cao hơn TPDN đã được xếp hạng tín
nhiệm. Cuối cùng, theo nhóm nghiên cứu, cần khuyến khích sự phát triển
của các nhà đầu tư có tổ chức trên thị trường BĐS, thông qua việc thúc
đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư BĐS.